Sijoittajat entistä kiinnostuneempia logistiikkatiloista

 

TEKSTI ANTTI J. LAGUS | KUVAT MIKAEL LINDÉN

Tilanne logistiikkatilojen markkinoilla on vähän niin kuin toimitilamarkkinoilla, joilla rakennetaan uusia tiloja, vaikka vanhaakin tilaa on. Tämä kertoo siitä, että niin käyttäjän tarpeet kuin sijaintipreferenssit muuttuvat.

Uusien tilojen rakentamisessa on tultu keskustoista ulospäin. Jones Lang LaSallen eli JLL:n tutkimusjohtaja Tero Lehtonen toteaa, että Helsingin uloimman kehätien, Kehä III:n, sisäpuolella ei juuri kannata olla, ellei ole tarvetta jaella tavaraa sinne alueelle. Muuten aikaa tuhraantuu ruuhkissa seisomiseen.

Jones Lang LaSalle on New Yorkin pörssissä noteerattu maailmanlaajuinen yritys, jonka palveluksessa on noin 83 500 ihmistä. Suomessa henkilökuntaa on vajaat 90 kiinteistöjen osto- ja myyntineuvonannossa sekä vuokravälityksessä.

Suuntaus pois keskustasta näkyy muun muassa Mäntsälään ja Nurmijärvelle perustetuissa varastoissa. Varastot perustetaan usein moottoritien läheisyyteen. Puhutaankin Kehä V:sta, joka menee Porvoosta Mäntsälän ja Hyvinkään kautta Hankoon.

Mäntsälän Yrityskehitys Oy:n toimitusjohtaja Harri Kari on työnsä puolesta tutustunut niin pienten kuin suurten yritysten logistiikkatarpeisiin. Mäntsälä sijaitsee Lahden moottoritien ja niin sanotun Kehä V:n kulmauksessa.

Kari näkee, että hyvät liikenneyhteydet ovat ensiarvoisia logistiikkakiinteistöjen valinnassa. Logistiikkayrittäjät laskevat ajokilometrin hintaa ja näiden asiakkaat lisäksi päästöjälkeä per kilometri.

Sijoittajat entistä kiinnostuneempia logistiikkatiloista

Sijainti ja työvoima

Kari painottaa myös työvoiman saatavuuden tärkeyttä. Automaattivarastossakin tarvitaan työntekijöitä. Esimerkiksi Mäntsälässä on työttömyysaste vain 5,8 prosenttia, mutta työntekijöiden liikkuvuuden takaamiseksi hyvät bussi- ja junayhteydet ovat tärkeät.

– Jos jakelualueena on laajempi Etelä-Suomi kuin pääkaupunkiseutu tai koko Suomi, kannattaa mennä Kehä III:lta ulospäin. Jakelualue määrittää varaston sijaintia, kun polttoaine jakelussa on suuri kustannuserä samoin kuin ruuhkissa seisominen, Lehtonen sanoo.

Toisaalta Lehtonen mainitsee esimerkin maailmalta: verkkokaupassa toimiva Amazon Prime Now lupaa jopa kahden tunnin toimitusajan. Jotta tähän päästään, pitää olla pieniä varastoja lähellä asiakasta – kaupunkirakenteen sisältä hoidetaan niin sanottu last mile -kuljetus. Silloin ei voi sijaita esimerkiksi Mäntsälässä, jos pitää jaella Helsingin ydinkeskustaan.

Asia järjestyy usein niin, että Keski-Euroopassa tai Ruotsissa on iso jakeluvarasto, josta tuotteet tuodaan Suomeen loppujakeluvarastoon.

Verkkokauppa lisää logistiikkatilojen kysyntää

Verkkokaupan nousu on johtanut logistiikkatilojen kysynnän kasvuun. Lehtonen näkee lähes suoran korrelaation verkkokaupan kasvun ja logistiikkatilojen tarpeen kasvun välillä, sillä useimpien tuotteiden on oltava jossain välivarastossa matkalla tuottajalta kuluttajalle.

– Logistiikkatilojen tuottovaatimukset ovat laskusuunnassa, sillä logistiikkakiinteistöjen kysyntä sijoitusluokkana on vahvistunut. Tämä puolestaan johtuu osin verkkokaupan kasvusta. Sijoittajat näkevät, että logistiikkakiinteistöillä on hyvä tulevaisuus ja sinne ohjautuu entistä enemmän pääomia. Alan kasvanut kysyntä näkyy siinä, että likvideistä kohteista ollaan valmiita maksamaan aiempaa enemmän, Lehtonen sanoo.

Perusasiat tukevat logistiikkakiinteistöjen suosion kasvua, ja lähes kaikki isot sijoittajat ovat ylipäätään nostaneet kiinteistösijoitusallokaatiotaan. Kun korot ovat pakkasella tai lähes pakkasella ja osakkeet ovat kalliita, silloin tasaista vuokratuottoa nakuttavat kiinteistöt ovat alkaneet tulla mielenkiintoisemmiksi.

Logistiikkatilojen markkinat vielä terveet

Lehtosen mielestä markkinat ovat vielä terveet. Tarvitsija löytää hakemansa kiinteistön järkevässä ajassa ja järkevään hintaan. Maa ei ole loppunut logistiikkakiinteistöjen osalta, ja koska pääomaa ohjautuu kiinteistömarkkinoille, kiinteistökehittäjille tarjoutuu hyviä mahdollisuuksia uusien logistiikkakiinteistöjen rakentamiseen.

Kysyntää on erityisesti pienemmistä, 500–3000 neliömetrin tiloista. Isompiakin logistiikkatiloja liikkuu, mutta vähemmän. Lehtonen muistuttaa, että Suomi on logistisen sijaintinsa puolesta ennemminkin pääteasema kuin kauttakulkuasema. Viime vuosina Keski-Eurooppaan on rakennettu suuria logistiikkakeskuksia, joista hoidetaan myös Suomen markkinat. Esimerkiksi Zalando ja Amazon toimivat Keski-Euroopasta käsin, ja Pohjoismaita varten Gigantilla on keskusvarasto Ruotsissa. Suomen päässä tarvitaan enemmänkin jakeluvarastoja, vähemmän massiivisia isoja varastoja.

Samaan aikaan isot yhtiöt kuten DHL, Schenker ja DSV ovat konsolidoineet ja tyypillisesti rakentavat tai ovat rakentaneet ison logistiikkakeskuksen. DHL ja Schenker ovat Helsinki-Vantaan lentoaseman kupeessa ja DSV rakentaa varastoa Hakkilaan.

Vanhakin tila voi taipua nykyvaatimuksiin

Riippuu alkuperäisestä ratkaisusta, kuinka isommat varastot jaetaan pienempiin osiin. Periaatteessa tämä voidaan toteuttaa rakentamalla väliseiniä. Ovien ja lastauslaitureiden sijainti vaikuttaa toteutukseen, mutta esimerkiksi läpivirtausvarastossa jako voidaan toteuttaa niin, että tavara virtaa varaston läpi tavallaan pienempinä alueina.

Jos sen sijaan on kyseessä varasto, joka ei perustu läpivirtaukseen, vaan on ollut yhden käyttäjän käytössä ja vielä niin, että varasto ja ovet sijaitsevat kapeammassa päädyssä, voi pilkkominen olla hankalampaa. Lisäksi käyttökelpoisuuteen vaikuttavat lastauslaiturit ja pihan muoto. Vaikka ovia voisikin puhkoa lisää, ei pihaan mahdu välttämättä suurempaa rekkakapasiteettia.

Jaettavuus ja varaston korkeus ovat vanhojen varastojen haasteita. Vapaata korkeutta pitäisi olla nykyvarastoissa useimmiten 8–10 metriä, mutta monet vanhat tilat ovat matalampia. Matalien tilojen määrää markkinoilla ei Lehtosen tietämän mukaan ole selvitetty. Kaikki vanha tila ei kuitenkaan putoa Lehtosen mukaan siihen kategoriaan, jossa piha on ahdas tai tilat liian matalia.

Varustelu tarpeen mukaan

Harri Kari näkee, että logistiikkakeskuksen varusteluun vaikuttaa moni tekijä. Esimerkiksi ostoksen keskihinta on suorassa suhteessa varastoinnin kustannuksiin, joita pyritään automatisoinnilla pienentämään. Mikä sopii yhdelle, ei sovi kaikille.

– Tontin hinta on muualla maassa kohtuullinen Helsinki-Vantaan seutua lukuun ottamatta. Sijaintia valittaessa on tärkeää myös hyvät yhteydet Helsingin Vuosaaren satamaan, jota kautta suuri osa Suomen tuonnista hoituu, Kari huomauttaa.

Vaikka puhutaankin hiilijalanjäljestä, Kari uskoo eurojen lopulta ratkaisevan useassa tapauksessa. Jotta sijoittumispäätöksissä alettaisiin kiinnittää oikeasti huomiota ekotekijöihin, kuten lämmitysmuotoon ja aurinkoenergiaan, pitäisi näiden käyttöönottoa Karin mielestä tukea verotuksellisesti.

 

 
 
 

Uusimmat uutiset